城镇老旧小区改造相关情况调查

——以连云港市东海县为例

东海县城区共有各类居民小区308个，其中老旧小区226个，这些老旧小区大多建于上世纪八、九十年代，以单位福利房、房改房、安置房等居多。为深入贯彻中央和省市关于城镇老旧小区改造工作部署，了解群众所需、所想，把好事做好，东海县人大研究室成立调研组，采取不记名方式，对东海县22个社区居民开展网络问卷调查。调查结果中居民反映的老旧小区改造所面临困难及长效管理等问题值得关注。

第一部分：居民居住小区基本情况

（一）调查对象以老旧小区居民为主

问卷主要考察调查对象居住小区基本情况（见图1），当询问“您所居住的小区建成于什么时间”时，50.99%的受访者选择2000年之前。

图1 受访居民居住小区建成时间占比情况

（二）五成以上小区无人管理

当询问“您所居住小区的现有管理状态”时（见图2），只有23.43%的受访居民表示有专业物业服务企业管理，58.94%的受访者表示小区无人管理。

	图2 受访居民居住小区现有管理状态

　

业主委员会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业公司的桥梁。当询问“您所居住的小区是否建立了业主委员会”时（见图3），51.54%的受访者表示小区无业主委员会，26.76%的受访居民表示不清楚，说明业主大会、业主委员会等自治组织需同改造工作同步推进完善。

		图3受访居民居住小区业主委员会建立情况

　

（三）居民住房以中等面积的自有住房为主

调查数据显示，居民住房面积占比最大的是90-120平方米，占比45.26%。其次是>120平方米占比27.74%，60-90平方米占比24.29%，<60平方米仅占2.71%（见图4）。

图4 受访居民居住房屋建筑面积

当询问“您现在居住房屋的产权情况”时（见图5），95.56%

图5 受访居民居住房屋产权情况

的受访居民表示为自有房，仅0.62%为租房；当询问“您所居住的房子属于哪种类型”时（见图6），58.07%的受访者表示为普通商品房。该县从1992年起步开发商品房，到2020年底已交付和正在开发小区共316个，说明该县城镇化速度较快，城区范围持续扩张，市民大多通过市场化途径解决住房问题。

图6 受访居民居住房屋类型

（四）超三分之二受访居民反映小区没有改造

当询问“您所居住小区的改造状态”时（见图7），67.7%的受

图7 受访居民居住小区改造状态

访居民表示没有改造，已完成改造及正在改造中占比不足四分之一，对比图1老旧小区数量占比，改造工作还大有可为。

2020年，东海县对72个老旧小区实施改造，提升小区排水、道路、停车位等基础设施，惠及11516户居民。但我们也要看到，无人管理或管理不善的小区，因垃圾清理、毁绿种菜、物品被盗、违章搭建等问题频繁引发邻里矛盾，给居民生活造成严重影响，也给社会稳定带来诸多压力。

第二部分：居民对城镇老旧小区改造的建议

（一）老旧小区改造居民意见不一

当询问“您认为小区改造方案需要征求居民同意的比例是多少”时（见图8），39.01%的受访居民表示一半以上，26.42%的受访居民表示三分之二，超两成以上受访居民表示90%及其以上。说明前期方案沟通非常重要，要依据实际情况合理调整，尽量满足居民群众的实际需求。

图8 受访居民认为改造方案需征求居民同意的比例　状态

当询问“如果居民对小区改造意见难以统一，您认为可以采取以下哪些措施化解”时（见图9），座谈走访、多种形式基层协商等占比较高，反映居民参与老旧小区改造的意愿强烈。

图9改造意见不统一时的解决方法（多选）

（二）部分居民不太同意小区改造

当询问“如果您不太同意小区改造，主要是出于哪些考虑”时（见图10），同意改造占大多数，但仍应看到还有部分居民出

	图10 受访居民不同意小区改造的理由（多选）

　

于各类担心不太同意改造，后期运营维修、资金使用和建筑安全是居民不太同意小区改造的主要考虑。

（三）居民关注的改造内容及改造工作重点

当询问“您认为您所居住的小区需要改造哪些内容”时（见图11），公共部位维修、安防设施、停车设施和市政基础设施是居民期待的老旧小区改造重点内容。

图11 受访居民最希望改造内容（多选）　状态

当询问“您认为应将城镇老旧小区改造工作重点放在哪”时（见图12），得票前四的选项分别是：明确城镇老旧小区改造的对象和范围，做好改造完成后长效管理和服务工作，广泛征求居民意见发动居民参与改造，加强对改造质量、施工文明和安全的监督。

	图12 受访居民认为老旧小区改造的工作重点（多选）　状态

　

第三部分：居民对小区改造后的担忧

（一）小区改造后管理方式观点不一

当询问“您认为改造完成后的老旧小区最好采取什么样的

图13 受访居民希望小区改造后的管理方式

方式管理”时（见图13），51.48%选择引入专业企业整体运营管

理，30.62%选择委托社区提供兜底性维护，尚有16.17%选择实行居民自我管理模式。

（二）多数受访居民认为小区改造后可能出现管理困难

当询问“您认为老旧小区改造后，管理上可能存在哪些困难”时（见图14），认为没困难的仅占比5.55%，受访居民最为担忧的是维护资金出资责任主体不明确，说明要凝聚更多力量参与改造后小区管理，着力破解资金持续投入问题。

	图14 受访居民认为改造后管理上可能存在的困难（多选）　状态

　

第四部分：开展老旧小区改造相关工作的建议

城镇老旧小区改造作为民生实事工程，福泽于民、惠及百姓，具有明显的社会效益。该县首批改造的72个老旧小区取得了良好成效，也积累了一些工作经验。但同时也要看到，由于建成年代较早，老旧小区普

遍存在失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全等问题。加快城镇老旧小区的改造步伐，必须按照贴近需求、有机更新的原则，坚持改造与整治并举、建设与管理同步，让老旧小区居民共享城市建设与发展成果。

（一）想群众所想，形成改造共识

一是充分了解群众需求。通过全方位宣传发动，调动群众参与的积极性。科学论证改造项目，特别是充分征求社区居民意见，发挥街道、社区居委会贴近群众、了解群众的优势，扎实做好动员、组织和宣传，围绕居民反映的公共部位维修、安防设施、停车设施和市政基础设施等方面，尽可能全面了解居民实际需求，取得居民理解和支持，稳步推进老旧小区改造。

二是确立项目实施主体。住建部门作为老旧小区改造责任主体，具体负责老旧小区改造工作的组织实施，县级相关部门按照职责分工，积极配合做好老旧小区改造工作。同时，积极探索协作推进模式，建立政府统筹组织、部门具体实施、社区和居民全程参与的工作机制。

三是统筹规划设计。按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则，制定城镇老旧小区改造行动规划。在进行老旧小区改造时，充分考虑小区周边的业态和经济情况，对既有空间资源重新梳理、统筹、再规划，采取腾退闲置空间、盘活闲置资源、释放容积率等手段，植入新业态，打造社区经济生活圈，在满足居民需求的同时提升城市活力。

（二）用绣花功夫，打造满意工程

一是因地制宜，分类实施。在深入调查研究、认真勘察小区环境的基础上，结合改造小区实际，根据老旧小区的不同规模，按照量力而行、基础实用的原则，逐一设计个性化建设方案。严格执行规划和方案论证、建设工程和竣工验收等工作程序，切实做到工作项目化、标准化、程序化，确保老旧小区改造科学有序进行。

二是深入发动，迎难而上。老旧小区改造工程事关重大民生，且推进难度较大。通过调查发现，该县部分老旧小区违章占用物业用房、违章占用消防通道、私搭乱建、毁绿种菜等现象依然存在，严重影响小区规范化管理和群众满意度。在前期充分赢得居民的理解和支持基础上，应集中各方面的优势力量，重点攻关、集中整治，坚决清除影响工程进度的各类障碍。

三是保证质量，快速推进。调查数据显示，后期运营维修、建筑安全是居民不太同意小区改造的主要考虑。因此，要加强老旧小区改造施工质量管理，把好勘察、设计、施工、竣工验收的每一个环节和关口。充分发挥群众的监督作用，改造工程及验收复核等邀请居民代表全程参与，打造群众放心工程。

（三）把好事做好，强化长效管理

一是多方筹集资金。结合财政承受能力情况，制定缺口资金筹集方案，满足项目资金需求。按照“谁受益、谁出资”的原则，共同筹资解决缺口资金问题。同时，对有运营收益的项目，如场地经营、养老托幼、物业服务、停车场等，可以按照市场化运作机制，积极吸收和引进社会资本，给予一定期限经营权，以项目收益解决改造资金缺口。

二是完善管理机制。建立健全业主委员会和居民自治管理机构，夯实小区管理基础。物业管理单位、街道社区居委会要发挥主导作用，帮助小区居民成立业主委员会等居民自治机构，积极开展相关培训和服务工作，努力实现社区居民自治管理全覆盖。以文明城市、文明社区创建为契机，由住建、城管、公安等部门联合组织开展社区违建、违停等集中整治活动，为老旧小区改造和后续管理奠定良好基础。

三是多元物业服务。采取灵活多样的措施普及物业管理，坚持改建管并举，做到改造完成物业管理及时跟进，避免出现反复现象。根据居民的经济承受能力以及对物业管理的实际需求，区分不同小区的不同情况和特点，采取社会化管理、业主自治管理、准物业管理等多样化的物业管理模式。在实施社会化物业管理有难度的社区，可以采取补助困难居民、减免物业公司税费等方式，推动老旧小区物业管理的社会化、专业化发展，巩固老旧小区改造成果。

执笔：东海县人大常委会 李建华